作者 | 楊波來源 | 財通社
導語：美凱龍的主要資產就是“投資性房地產”，高達近千億，是實實在在的“包租婆”。

1月8日晚間，建發股份(SH:600153)發布公告，公司擬收購國內最大家居連鎖賣場運營商紅星美凱龍30%的股份。交易完成后，紅星美凱龍的實際控制人可能變更。

(相關資料圖)

但事情并沒有這么簡單。公告發生后首個交易日，收購方建發股份的股價居然被投資者砸跌停了。港股紅星美凱龍（HK1528）則開盤暴漲34.83%，不過收盤近上漲14.61%，在K線上留下來一個長長的上影線。

兩家公司，表現很是“微妙”。

股價跌停后，建發股份投資者關系部門公開回應市場關切時表示，“目前(收購)這個事情屬于籌劃階段，董事會還沒有審議過這個事情，具體條款和交易具體情況還沒定”。

另外，建發方面“不可能將所有債務接過來，后續的交易如何進行，目前還沒有具體內容”。

收購方的投資者“用腳投票”，那么建發的收購還能順利進行嗎？建發為何看上了美凱龍？

1月8日晚間，建發股份發布重要公告，稱其正在籌劃通過現金方式協議收購紅星美凱龍不超過30%的股份。交易完成后，其可能成為紅星美凱龍控股股東。

交易完成后，為何“可能”成為控股股東？

根據公告，截至2022年12月31日，美凱龍總股本4,354,732,673股，包括A股3,613,447,039股（占總股本比例82.98%）及H股741,285,634股（占總股本比例17.02%）。

紅星控股直接持有美凱龍2,618,081,007股股份，占總股本的60.12%。

紅星控股的一致行動人西藏奕盈企業管理有限公司、車建興、陳淑紅、車建芳等合計共持有美凱龍18,607,640股，占總股本的0.43%。合計持股量為60.55%。

消息層面，去年12月26日，紅星控股擬計劃通過集中競價、大宗交易方式減持公司股份共計不超過美凱龍股本的3%的股份。

西藏奕盈計劃清倉美凱龍的股票。減持計劃完成后，紅星控股持有美凱龍的股份數將下降至57.14%。

也就是說，如果紅星控股上述減持計劃完成。那么建發持股量30%將成為大股東。根據相關規則，如果建發繼續提高持股量，應當向公司所有股東發出全面要約。

不過目前看來，建發股份并沒有私有化美凱龍的意圖。

按照停牌前美凱龍A股的市值204億元，30%的股權市值約為61.2億元。建發股份考慮以現金收購，這對于三季度賬面資金高達923.26億元的建發股份而言，顯然“錢不是問題”。

資料顯示，建發股份有兩大業務分支：供應鏈運營和房地產開發。

其中房地產業務主要由聯發集團和建發房產負責運營，建發股份持有這兩家公司的股份分別為95% 和 54.65%，建發房產下面又擁有建發國際集團和建發物業兩家上市平臺。

2017-2021年建發股份房地產業務全口徑銷售額從 199 億元增長至 1754 億元。真正詮釋了什么叫“逆勢擴張”。

美凱龍這邊，看似是一家家居連鎖經營企業，其實更是一家“商業地產”公司。

過去幾年，美凱龍大規模擴張的主要玩法是：“買地-招商-收租-運營-物業升值-抵押物業-再買地”。通過自持物業，分享城市化地產增值紅利。

我們來看數據。截至2022年上半年，美凱龍投資性房地產、固定資產、在建工程等重資產部分占據美凱龍總資產規模的70%以上。

其中，流動資產合計148.38億元（其中現金61.35億元），非流動資產高達1190億元（其中投資性房地產價值961.64億元）。

負債方面，流動負債近300億元，非流動負債463億元，負債合計763億元。

也就是說，美凱龍的主要資產就是“投資性房地產”，高達近千億，是實實在在的“包租婆”。

但是，這樣的結果就是，美凱龍的資產“太重了”。受到房地產下行的影響，“包租婆”也不好當，家居賣場的商戶生意不好，各地商戶要求美凱龍減免租金的請求此起彼伏。

這，對于本來資金就不寬裕的美凱龍而言，無異于“雪上加霜”。去年以來，美凱龍頻頻爆出“現金流”緊張。

而對于逆勢擴張的建發股份而言，美凱龍的商業地產、商業土地，都能產生足夠的吸引力。

另外，建發旗下的商業管理平臺近年來發展勢頭同樣迅猛，截至2021年末，建發商管共計運營11個自持項目、13個拓展項目。

通過本次交易，建發股份能夠一次性將百余商場收入囊中，進一步增加商管業務的版圖。

最后，建發股份旗下還有供應鏈運營業務，目前包括汽車、酒類、輕紡產品及乳制品等行業。如果能夠拿下美凱龍，無疑將新增家居、建材類目。而且，家居、建材又能夠與房地產業務形成上下游產業鏈的協同，可謂一舉多得。

收盤后，建發股份龍虎榜數據顯示，滬股通買入6179.48萬元并賣出1.06億元，2家機構凈買入5444.25萬元，4家機構凈賣出4.77億元。

面對二級市場投資者的“用腳投票”，建發股份還能如愿以償推進收購事宜嗎？

關鍵詞： 紅星美凱龍