經濟觀察報 記者 陳月芹 和往年刷屏“勁銷**億”喜報的氣氛不同，今年“五一”黃金周，地產圈集體沉默。

克而瑞地產研報指出，“五一”期間，僅個別城市如武漢、鄭州等樓市有所回升，多數城市的成交量相當于一個普通周末。

(相關資料圖)

44個被監測的重點城市“五一”日均成交備案面積，較4月日均降幅達64%，北京、成都、揚州、嘉興等城市該數值降幅在90%以上。

一位頭部房企的營銷負責人說，疫情后首個黃金周旅游爆發，一定程度影響了需求，但“主要還是房價沒有漲，放在以前，客戶請假都要來買”。

今年樓市并非沒有小陽春，但僅短暫出現在2月到3月上旬。3月底，萬科董事局主席郁亮還在業績會上表示，市場仍然處于溫和恢復階段，既沒有"狂飆"也沒有"倒春寒”。

但3月下旬開始，多家房企已經監測到新房到訪量、成交量逐周下滑，到4月，百強房企的成交額環比減少了14%。

事實上，年初多家房企和地方政府就預計今年“小陽春”不長，當看到4月和“五一”數據時，一位東部城市的房地產主管官員感慨，還是低估了購買力枯竭的程度和速度。

探底兩年有余的樓市在接收了一系列松綁政策后，不僅未能實現有效的反彈，反而有再次滑向懸崖邊緣的趨勢。這是過去二三十年的無數個地產周期中不曾出現的現象。

懸崖之上

往年“五一”，房企都會提前備貨、加大供應，但今年新增供應量沒有明顯放大，以消化存量為主，三四線城市返鄉置業也并不理想。

據克而瑞統計，“五一”假期，26個重點城市成交環比近乎腰斬。結合4月的表現可以看到，房地產銷售降溫勢頭在延續。不同梯隊房企銷售額均下滑，只是企業間分化加劇，頭部央企、國企逆勢增長。

這不是一次普通的下行，而是從漫長的低谷剛爬起來后的再下探。

一位頭部房企人士直言，情況不樂觀。他原本預計在經過兩三年的調整后，樓市在今年二三季度能迎來正式復蘇，但目前市場未熱先衰，成交中的大部分還是積壓需求的集中釋放，說明需求后勁不足。

30個重點城市百強房企的4月成交量環比降幅達到27%，一線城市中北京、深圳的成交量在增長，環比下降的主要是上海和廣州，降幅約兩成。

二三線城市中，成都的4月成交量逆勢環比增長14%，杭州成交環比下跌23%，合肥環比下跌9%，而這已是不錯的成績。天津、武漢、青島、重慶、南寧、長春、寧波、昆明、徐州、大連等城市成交環比降幅都在四成以上。

樓市冷暖變化有幾個先行指標，例如來訪量、二手房帶看和成交量、新房案場認購數據等。多家房企在2月錄得了環比、同比倍數增長，但到了3月下旬，多項市場先行指標開始掉頭下滑，4月數據仍惡化。

這是更嚴峻的信號。“一直到4月底，先行指標并沒有明顯改善，‘五一’黃金周有所修復，但不明顯。”克而瑞地產研究中心總經理林波說。

與此同時，二手房掛牌量創歷史新高，北京4月二手房成交了1.4萬套，環比少了四成；上海成交套數環比降幅也達35%。

反彈鏡像

今年以來，京滬蓉杭等地不時傳出房企搖號搶地的消息，但林波指出，核心城市土拍熱不代表非核心城市也熱。事實上，前4月百強房企的拿地貨值同比下降了14%，參與主角仍是央企、國企，民企中僅碧桂園等少數公司開始投資。

林波提醒兩個細節：一是有七成的百強房企今年還沒有拿地，二是已拿地的房企中，拿地金額和銷售金額的比值僅11%（高峰時這一比值50%以上），說明投資信心仍不足。

一位頭部央企投資負責人說，今年拿地投資堪比一場難度系數極大的賭博，拿錯一塊地，就能拖垮一家好不容易從ICU出來的大型民企。因此，投資權需要收歸總部強管理。

他舉例：一家城市公司匯報拿地計劃，出于爭取集團資源的考慮，普遍會極力說明當地“庫存沒那么高”、“去化周期在安全范圍”，但仔細分析會發現：2021年下半年以來，一大半的地是當地城投“自摸”的，兜底之后也不開發，市場稍有回暖，城投可能就迅速找來合作方開發，房企在周邊拿地就會很被動。

基于此，每家房企都慎之又慎，同時也在升級自己的拿地秘籍。

例如，2022年武漢、重慶等二線市場驟冷成謎，有開發商從比如人口普查項“擁有房產的戶數比例”中找到了答案：武漢的這一比例是82%，說明每100戶市民里有82戶擁有房產，已經十分飽和。深圳是23%，全國最低。

除此之外，有家央企投資負責人還額外關注判斷外向型經濟或第二產業為主的城市的兩個細節：

一是公路運行數據，比如今年2月以來，高速公路堵了，但主要是小汽車竄來竄去，跑長途的貨車沒有恢復，很可能只是短途出游消費增多，實際經濟情況還要進一步觀察；

二是當地用電量增減情況，生產量能通過能耗直接顯現出來。

托底何處

哪些群體有購買力、是否買房、在哪買房以及買什么房，無論是房企，還是地方政府，都會實時關注。

前述東部沿海城市近兩年的調控邏輯偏向于先讓有經濟實力的人下場買房，帶動市場情緒，而不是讓剛需加杠桿。

從今年的一二手房成交能看出結構分化，剛需盤賣得比170平方米的大戶型、改善以上房源差。在一些此前房價經歷過一輪快速上漲的城市，比如杭州，房企們默契地在減少90平方米以下戶型的供給。

一位頭部民企杭州投拓負責人直言，剛需的購買力已經拉到極限，00后們都不結婚和生育了，而現在有購買力的年輕人兩極分化太嚴重，一邊是疫情期間，剛需被傷得比較厲害，由于高薪崗位不如從前，新流入城市的常住人口靠自己在一線、新一線城市買房壓力很大；另一邊是不靠自己工資來買房的年輕人，首套房就奔著三房以上的改善盤去。

58同城、安居客5月4日發布的《2023年青年置業報告》顯示，五年內有置業計劃的青年中，有8成不打算在今年內購房，超4成的青年認為購房的障礙是資金不足。

身處外貿較發達的城市，前述主管官員注意到，內外需都不甚景氣，錢在銀行和頭部企業里空轉。這位官員認為，樓市轉冷，主要還是老百姓對就業薪資不看好，加杠桿怕摔了，且城市人口流入量明顯減少，對應的購買力也同步少了。

休養生息

回顧過去幾輪房地產周期，2008年樓市受金融危機沖擊，經四萬億政策后，2009年下半年樓市恢復上揚；2014年的下行周期持續了兩年多，2016年中基本恢復，棚改貨幣化安置以及調控放松是主要動力。

如果以2021年元旦全面施行的三道紅線作為起點，本輪房地產周期已經持續兩年有余，多部門在2021年底開始不斷出政策，但4月以來的新房和二手房成交正在接近2022年以及近幾年的冰點水平，環比還持續下跌。

一位頭部券商地產首席分析師呼吁有關部門看到4月份、“五一”期間真實的市場數據，并及時出臺更有力的穩市場措施，統計局的5月數據得到6月中旬才披露，“如果到那時才意識到樓市風向，遲了”。

不過有些房企似乎并不著急，一位頭部房企的營銷人士說，“五一”期間其所在公司沒有加大供貨，甚至有意減少推廣宣傳，今年開盤價格還比去年漲了。

“我們想再等等看”，他說，一方面是手上存貨不多，另一個原因是年內其所在公司有多個2019年高價拿地的項目陸續交付，彼時售價和現在同區域新盤價差達一兩萬元，業主早早就在蓄勢討說法。連當地住建局都建議個別售樓處暫時先關閉。

前述東部城市主管官員對新的數據感到悲觀，他認為，中低能級城市的房地產市場會陰跌，可能得緩5-8年。今年以來，其省內多個地級市、縣區也擬定了救市方案，一城一策，但經過層層審核，最終都沒有面世。

4月28日政治局會議提到，要有效防范化解重點領域風險，要堅持房住不炒定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，促進房地產市場平穩健康發展，推動建立房地產業發展新模式。

而細化、落實到各地政府手中的任務清單里，保交樓、穩市場是第一位的。多個城市的房地產主管官員向經濟觀察報透露，他們仍忙于化解轄區內出險房企的項目爛尾、債務風險。

“購買力是跟產業走的。哪里能新增高薪就業崗位，哪些區域產業集聚升級，哪里就能保持購買力不枯竭。”出臺刺激政策方面能做的不多，前述東部城市的調控思路轉為：少干預、休生養息，讓各行各業先恢復生氣。

另一個南方城市主管官員強調，購房是投資行為，這和房住不炒定位不沖突，不能過度撲滅購房的投資屬性，想要止住市場陰跌趨勢，需要讓買房人看到升值空間。

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