在近期舉辦的深圳物博會上，長城物業、綠城服務、萬科物業、中海物業四家頭部品牌高層共同探討物業行業的價值和本質。四家企業具有一定的共識，認為物業企業不應追求過高的毛利率，而應注重口碑和現金流。雖然房地產行業下行，但物業市場仍然有新的增量空間。

(資料圖)

同時，四家企業聯合發布了一份《住宅物業服務倡議書》，提出明確行業的產業定位、市場主體與責任等，在疫情、資本市場等多重因素影響下，為物業行業正本清源。

保持“長坡薄雪”

“過去十年，幾乎每年都會有一次物業的盛會，同時也會有‘取消物業’的聲音不絕于耳，這是行業的AB面。但如果真的取消物業，這個行業幾百億平方米的不動產會變成什么樣子，‘業主自治’是否真正具備專業管理能力？”在近日舉行的粵港澳大灣區物業創新發展論壇上，萬物云董事長朱保全就行業現狀及物業服務的本質等話題展開交流。

萬物云（2602.HK）是萬科旗下的物管和空間服務板塊，于9月29日在港交所掛牌上市。截至今年上半年，萬物云在管面積8.4億平米，在行業位居第二。

朱保全表示，在萬物云上市后，自己主要做了兩件事，一是走訪了所有B端客戶，二是到中海物業、長城物業、綠城服務三家公司做了調研。選擇這三家是因為他們是物業上市潮之前的主流玩家，也有很多共通之處，“例如經營上持保守、傳統態度，并不追求過高的毛利率；恪守本業，注重口碑和現金流，保持‘長坡薄雪’等。”

物管行業的毛利率正在經歷下行。克而瑞數據顯示，2022年上半年，上市物企毛利率均值同比下滑8.3%至27.7%；在細分業務中，社區增值服務毛利率較高，均值達42.4%。而上述四家公司整體毛利率均在20%以下，低于行業平均水平。

“企業毛利率和行業毛利率是不同的概念，一定要看單純物業管理這項業務的毛利水平。毛利來自業主支付物業管理費時公司收取的服務酬金，而物業管理費是用以不動產的養護。”朱保全認為，物業公司要回歸物業服務的本源，踏踏實實做好“物”的打理，莫讓所謂增值服務的毛利亂花迷人眼。

中海物業執行董事楊鷗在交流中也表示，物業行業是服務行業，同時是勞動密集型行業，沒有太高的門檻，也不存在特許經營等壟斷性資源，“在這樣的行業里，毛利率太高不太合適，我們只能原原本本做我們基礎的物業服務。”

此外，物業板塊市盈率近兩年也接連走低，行業估值回落。朱保全對此表示，物業行業是一個滾雪球行業，每年都是站在前一年的基礎上繼續增長，凡是滾雪球行業至少是15倍以上市盈率；其次物業又能形成連鎖，項目可以全國復制，這又是一個市盈率加成。

“這里的本質是你有沒有一個好的口碑可以復制，并且有好的現金流。而過去這些年，這個行業講了很多故事，就可能顧此失彼。因此物業行業應當回歸本源，它本身就是一個值得大家關注的行業。”朱保全稱。

物業板塊的估值在一定程度上受到地產行業下行的影響。在朱保全看來，不能簡單的看開發商帶來的增量，現在很多領域正在打開大門引入第三方服務公司，“物業市場仍然在增長，開發商增量的時代已經過去了。”

倡議明確市場主體責任

基于價值觀上的共識和提振行業形象的目標，上述四家企業還在深圳物博會上聯合簽署了《住宅物業服務倡議書》，以期明確行業的產業定位、市場主體與責任等，讓公眾了解物業管理服務的價值與意義。

《倡議書》提出了五點共識，包括專業獨立自主發展之路才能確保物業企業可持續發展；代表公共利益的《管理規約》，是物業管理“管”的基礎；業主個體、業主委員會、業主大會，應以公共利益為核心各盡其責；陽光透明是物業企業與業主間信任的基礎；物業企業應以專業維護不動產歷久彌新、以專業堅守社會公序良俗。

梳理物業行業幾十年的發展脈絡，朱保全表示，經歷2014年房地產行業的大發展，很多物業公司回歸到地產下屬公司，這個過程讓所有的物業管理被理解為房地產的售后服務，而沒有真正構建出甲乙雙方基于物業管理的市場主體關系；2010年物業公司開啟上市之路，市場也很少談甲方主體和乙方主體的關系；在《物權法》出臺之后，甲方的權利得到明確，但業主方基于物權的責任和義務并沒有明確。

“例如我們總是要靠一次大運會、亞運會，使城市財政出錢對外立面進行粉刷，而不是由不動產的持有者來出這個費用。”朱保全稱，物業費實際上代表了業主對自己不動產的認知，對于公共利益的一份責任。如果總是不談付費主體，物業行業永遠都是有偏頗的。

“做這個倡議的根本目的是讓物業行業回歸本源，”長城物業董事長楊耀忠表示，近些年疫情使得政府、物業公司和業主之間鏈接更緊密；《民法典》實施促使甲方主體歸位應當更加明確；資本市場的影響促使行業反思如何讓商業價值回歸；以及“物業+”相關政策讓物業的邊界慢慢拓寬。這些因素疊加的沖擊下，有必要更加準確的描述社區這個“場”。

朱保全表示，物業行業是整個城市文明建設過程中的一個推進者，“在這一點上物業行業的價值不但沒有被發現，反而被冠以惡名。在這方面優秀的物業企業和行業協會都應該往前一步去推動。” 

關鍵詞：