2022年以來，杭州樓市成交量持續走低，價格呈波動式下滑，部分網紅樓盤破防引發廣泛關注。另一方面，房產類政策不斷調整，包括放松限購、限售、降低房貸利率等，為剛需及改善型購房者提供了更友好的政策環境。

盡快上車還是持續觀望？市場將繼續筑底還是穩步回升？近期，杭州貝殼研究院發布了《杭州樓市置業信心報告》，通過量化消費者購房預期的信心強弱，對未來短期房地產市場的走向做出預測。

超5成看好樓市未來，37%認為是買房好時機

調研結果顯示，大部分消費者依然對杭州樓市保持較強的信心，55.2%消費者看好杭州樓市，僅有10.2%的消費者對杭州樓市發展信心不足。

不同群體置業信心存在明顯分化的特征。已購房消費者中，62.7%表示看好杭州樓市，但在尚未在杭州購房的消費者中，這一比例為51.5%。整體來說，已買房、高收入、高學歷的消費者置業信心更高。

從購房時機來看， 約四成消費者持觀望態度，但在政策的不斷調整之下，有37%的消費者認為現在是購房好時機。

其中，讓消費者最心動的就是連續下降的房貸利率。根據杭州貝殼研究院數據，杭州首套房商業貸款利率由2021年9月最高點時的5.90%逐步下滑至目前4.10%。若按照商業貸款額度200萬元，還款30年、等額本息的情形計算，消費者每月可減少月供2199元。

同時，有19.7%的消費者認為當前不是好時機，最主要的原因是認為房價還會繼續降。

從價格預期來看，認為明年房價與今年基本持平（漲幅或跌幅5%以內）的消費者占比36.6%，另有28.3%的消費者持看漲態度，35.1%持看跌態度，有房的業主更看漲，無房的剛需客更看跌，對價格預期的膠著，也是當前市場觀望情緒濃烈的主要原因之一。

未來收入預期樂觀，但多數人傾向提前還貸

疫情背景下，很多家庭的資產與負債、收入與支出狀況都有影響，不過，消費者對未來收入增長并不悲觀。

根據調研，對未來1-2年收入增長保持樂觀和中性態度的消費者超過八成，比例高達82.6%。其中，有40.0%的消費者明確表達了對收入增長的信心（收入增幅在10%以上）。

一般來說，低收入群體更易受經濟形勢、自然災害等因素影響，因此，家庭當前收入與未來收入預期密切相關。家庭收入越高，對未來收入預期也相應越高，不過在家庭月收入達到8萬元后，家庭收入越高，收入預期隨之下滑。家庭月收入達10萬元以上的消費者，對收入的不確定性感知，遠高于收入在2-8萬元的家庭。

另一方面，住房貸款利率一再調低，但不少消費者仍考慮降低房產杠桿，尤其是理財收益不佳的消費者。

在負擔房貸的消費者中，有66%的消費者傾向于提前還貸，擔心斷供是最大原因，占比高達56%，其次，有52%消費者認為當前房貸利率與自己承擔的利率差距較大，提前還款能節省高額利息。近一半的消費者認為自身理財能力有限，當前理財的收益低于房貸利率，提前還貸更加經濟劃算。

從具體人群來看，女性群體傾向提前還貸的占比為69%，高于男性63%。同時，低收入家庭由于對未來收入預期不確定感知更強烈，也更傾向于提前還貸。

需求仍然旺盛，改善型購房凸顯，00后加速入場

隨著近幾年杭州新流入人口增加，城市人口不斷擴容，大量尚未在杭州購房安家的年輕消費者，將是未來杭州樓市交易的主力軍。

數據顯示，2021年杭州77%的二手網簽訂單均由80、90后購入。但00后也開始步入房產市場，在還沒有購房的群體中，近5成00后有計劃在杭州買房。其中71%的預算在300萬以內，8%計劃購入800萬以上的豪宅。

從購房需求類型來看，杭州市場目前依然是以剛需為主，但改善型需求逐步凸顯，相較于尚未購房的消費者，已購房消費者在近半年購房的需求更加強烈，超四成潛在置換/改善消費者預計在半年內購房，改善居住環境，獲得更舒適的居住體驗，是最主要的購房動機。

杭州貝殼研究院院長上官劍認為，堅持房住不炒，依據市場供求基礎，支持剛需和改善性購房需求，加強房地產市場預期管理是必要之舉。

為促進房地產良性發展，應進一步降低購房成本，支持剛性需求滿足，健全城鎮住房保障體系建設，逐步削弱房產的金融屬性，讓住房更多回歸居住屬性。同時也要激發改善換房需求穩步釋放，如“賣一買一”的首付比例下調、換房可享個稅退稅優惠、適度下調二套房利率等，將房地產行業發展的落腳點更多聚焦在保民生、提品質，進一步滿足居民合理購房需求。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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