“作為自閉癥孩子的父母，我們最大的擔憂就是：我們老了、不在了以后，孩子該怎么辦？”70歲的北京市通州區居民田女士道出了無數特殊家庭的心聲。今年4月，她為40歲的自閉癥兒子辦理完成全國首例不動產信托財產登記，讓房產成為兒子未來生活的“守護者”。

不到一年時間，不動產信托財產登記試點在全國多點開花，信托公司爭相在這片制度藍海中布局，同時為普通家庭提供了全新的財富保障方案。

試點擴容

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江蘇省首單業務的落地藏著地方試點的“蘇式巧思”。蘇州信托11月10日成功設立江蘇省首單不動產服務信托，11月17日完成不動產信托財產登記。該不動產服務信托創新融合“以房養老+特殊需要+公益目的”三重屬性，在滿足多層次、個性化養老需求的同時，又通過信托架構實現對流浪動物保護的長期公益支持。

蘇州的突破并非孤例，一場全行業的試點競賽已全面展開。作為首個“吃螃蟹”的城市，北京在2025年4月就實現雙重突破：國投泰康信托為田女士實現自閉癥兒子的終身照護保障。同期，外貿信托在昌平區落地的倉儲類不動產信托，實現非交易過戶，大幅簡化辦理流程。

上海則在6月集中發力，上海信托、愛建信托相繼落地家庭傳承類信托，前者推出“不動產+現金”混合信托，旨在滿足客戶兼顧自身養老與財富代際傳承的綜合需求；后者為獨居老人打造的信托方案，實現了“生前養老、身后傳承”的雙重保障，展現了信托服務的靈活適配性。

天津、廣州等地則進行了區域創新。北方信托聚焦“存量資產盤活”，為宏泰房產辦理價值300萬元的商業地產信托登記，引入專業機構運營實現閑置資產增值。廣州瞄準“權屬過渡難題”，創新引入預告登記模式，并向粵財信托發出全國第一張不動產信托預告登記證明。

應用場景多點開花

所謂不動產信托，即將不動產置入信托計劃，委托給信托公司進行管理，并到相關部門依法登記物權變更的模式。與傳統財富管理工具相比，其核心優勢在于風險隔離與定向分配等，這些特性也正讓不動產信托從財富傳承延伸至養老保障等普惠場景。

個人民生領域的需求率先得到釋放。今年7月，廈門落地全國首單雙委托人不動產家庭服務信托，一對夫妻將共同房產納入信托，房產出租的租金收益定向補充長輩養老金，子女成年后可按條件定向分配房產。

廈門信托相關負責人表示，通過定制化設計，充分發揮家庭服務信托在集合委托人家庭意志、財富保護和分配執行等方面的功能優勢，精準服務贍養老人、傳承家產及管理財富的多層次需求。

場景創新正不斷突破邊界。在北京市昌平區由外貿信托擔任受托人的倉儲類不動產信托項目中，物流倉儲設施裝入信托架構，其產生的收益50%定向捐贈公益事業，剩余部分用于家庭養老與子女教育。上海案例覆蓋的人群廣泛：從中年白領的商辦房傳承規劃，到八旬獨居老人的養老保障，不動產信托已能適配多種家庭結構。

制度完善在路上

試點得以快速推進得益于制度保障的明確。長期以來，信托業未能建立完善的信托財產登記制度，不動產信托業務往往需通過設立特殊目的載體等復雜架構實現，操作成本增加，信托財產獨立性優勢難以發揮。2024年底北京發布《關于做好不動產信托財產登記工作的通知(試行)》，明確辦理不動產轉移登記，直接在不動產權證書附記欄標注“不動產信托財產，信托產品名稱：×××。”

萬商天勤律師事務所深圳辦公室合伙人高立立表示，當前不動產信托政策尚在區域試點階段，僅出臺相關政策的城市可明確予以登記并在登記后達到信托財產與受托人固有財產相區別的物權效果，“對于尚未出臺相關政策的城市，在不動產信托財產登記方面仍然存在操作流程冗雜、信托設立門檻高等障礙”。

盡管挑戰重重，試點的探索價值已凸顯。“江蘇省不動產登記”微信公眾號顯示，下一步，江蘇省自然資源廳將與省級有關部門建立信息共享機制，指導試點地區規范推進不動產信托財產登記工作，保障登記事項規范、準確、完整，進一步夯實信托財產獨立性。同時，以不動產信托財產登記為基礎支撐，積極支持信托機構圍繞代際傳承、家庭服務等多元場景設計信托服務模式。

關鍵詞： 信托財產 代際傳承 不動產信托 非交易