5月樓市延續降溫趨勢，不少二線城市開始新一輪因城施策，方向包括放松限購、公積金政策優化、購房補貼等。與此同時，市場對“小陽春”后“熄火”的一線城市政策調整預期不斷升溫，6日，一則關于放開一線城市限購的媒體文章引起廣泛討論。

多個第三方平臺統計數據顯示，5月多數城市銷售面積環比延續下降態勢，企業推盤量也有明顯下降，供需兩端表現低迷。中指研究院市場研究總監陳文靜對第一財經表示，經過前期積壓的需求釋放完成，市場購房需求動能減弱。而在一線城市，隨著二手房掛牌量持續增長，議價空間增大也會導致購房者觀望情緒加重。

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有機構人士對記者表示，目前最樂觀的預期是需求端穩定，大幅度反彈概率較低。貝殼研究院則指出，對于當前房地產市場的波動，還需要更加中性、客觀分析，防止非理性預期的“自我實現”。從一線城市的政策空間來看，陳文靜認為，北京、上海的普宅認定標準仍有待進一步放松，前期已經試水的“一區一策”有望進一步推廣。

“只快樂了45天”

從統計局公布的數據來看，今年1~4月全國商品房住宅銷售額增長達11.8%，銷售面積同比增長2.7%，增速連續兩個月為正。不過單看4月，這兩個數據較3月均出現較明顯下降，商品住宅銷售面積、金額分別為6715萬平方米、8373億元，同比增長8.1%和30.1%，但環比下跌48%和38%。

從多個第三方平臺數據來看，5月樓市延續了“小陽春”后的降溫趨勢，其中中指研究院統計數據顯示，5月前三周重點50城新房成交面積較4月周均下降近兩成。

多位中介人士向記者印證了上述趨勢，以北京為例，某大型中介機構新房和二手房成交在2月達到近萬單高峰，3月以來逐漸回落，穩定在2月成交的半數水平。部分二三線城市也有此趨勢，有中介人士稱“只快樂了45天”。

也是在這一背景下，各地樓市調整壓力有所增加，4月以來，部分核心一二線城市又開始密集優化樓市政策，方向仍然是前期“工具箱”中的放松限購、公積金政策優化、購房補貼等，但優惠力度較此前更大。

比如，哈爾濱住房公積金管理中心于6月5日發布通知稱，將于6月10日起執行新的“商轉公”管理辦法，推出“先還后貸”“順位抵押”兩種“商轉公”申請方式；青島在本月初推出多項樓市新政，包括放松限售期限、對非限購區域首套房首付比例調降至20%等；蘇州自6月1日起，公積金賬戶余額可提取用于支付首付，且不影響公積金貸款額度，適用于新房、二手房；南京自6月1日起，多子女家庭（有兩個及以上未成年子女），首次使用住房公積金貸款購買首套住房最高可貸額度可上浮20%，同時首套房人均面積認定標準有所放松；泉州針對新落戶人員給予購房補貼。

據中指研究院統計，今年以來，已有百余城出臺房地產調控政策近300次，其中1~4月房地產政策優化頻次穩定在60次左右，較去年高峰期有所降低，5月政策出臺頻次有所放緩，其中三四線城市政策出臺頻次明顯下降，核心城市繼續微調穩定市場預期的頻率更高。

今年4月末召開的中央政治局會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

在不少業內人士看來，會議整體基調并沒有受一季度局部市場升溫干擾，預計短期內房地產政策將繼續保持寬松狀態。陳文靜認為，2022年以來政策密集出臺后，三四線城市行政限制性政策進一步放開的空間有限，二線城市成為政策出臺主力，力度也在既有政策基礎上不斷加大。5月以來，房地產市場活躍度進一步下降，預計短期內一二線核心城市樓市政策可能還會繼續優化。

一線城市會松嗎？

從三四線城市到核心二線城市，幾輪優化政策出臺后，政策效果已有邊際減弱的趨勢。在樓市回暖不及預期的背景下，市場對一線城市政策放松的預期也不斷升溫。6月6日，有媒體發文稱，一線城市房地產限購應適時優化調整，引起廣泛討論。

事實上，近期多個一線城市均有優化政策出臺，比如4月北京住建委宣布將房山作為多子女家庭和職住平衡家庭購房政策“一區一策”的試點區，隨后房山宣布將針對引進人才最高發放100萬元購房補貼；上海、廣州、深圳則宣布上調多子女家庭住房公積金貸款額度，去年上海臨港曾對非本市戶籍人才降低購房門檻。另外針對租房，廣州、北京陸續提高了公積金提取比例，前者租房提取限額從每人每月900元提高至1400元，北京則從每月1500元提升為每月2000元。

不過，目前一線城市樓市新政主要為微調，陳文靜認為，各城市政策調整的整體力度較小，效果相對有限。

綜合去年以來各地樓市新政，降低房貸利率，調整首付比例，優化公積金貸款利率與額度，給予購房補貼，放松限購、限售等“四限”政策，是主要方向。經過幾輪調整，房貸利率和“四限”政策在不同類型城市之間的差距逐漸拉大，二者也被視為效果最明顯的兩大調整方向。

貝殼研究院數據顯示，5月百城首套房貸利率較上月繼續微降1BP，最新均值為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%，繼續與上月持平，且隨著符合政策條件的城市逐步下調首套房貸利率下限，城市調整頻率有所下降。但分城市來看，一線城市首二套利率繼續維持不變，分別為4.6%、5.13%，其中首套利率較二線城市的3.98%依然較高，市場對縮小一二線城市首二套房貸利率差距的呼聲漸高。

另外，從限購政策來看，據中指研究院統計，2023年以來，已有杭州、南京、合肥、鄭州、沈陽、廈門、武漢、長沙、濟南等14個城市對限購政策進行了優化。對比之下，一線城市多處在試水階段。上述媒體文章指出，隨著我國“房住不炒”的房地產長效機制逐步建立，限購等這類房地產調整的行政手段應適時優化調整，直至退出，而代之以穩定的、制度化的長效機制。

陳文靜認為，當前一線城市調控政策仍較為嚴格，若政策能跟進優化，有望向市場釋放更加積極的信號，起到穩預期、提信心的作用。從政策空間來看，北京、上海的普宅認定標準仍有待進一步放松，可適當降低非普宅的首付比例和稅費，降低合理購房需求的購房成本和購房門檻；同時，核心一二線城市限貸政策、限購政策仍有較大優化空間，“一區一策”原則有望推廣，建議結合生育政策，對多孩家庭給予多維度支持。

根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年12月，北京、上海新建住宅價格較2014年12月分別上漲約40%、59%，新房平均價格均超過4萬元/㎡，二手住宅平均價格均超6萬元/㎡。另據中指數據，去年北京四環至五環、五環至六環、六環外新建商品住宅成交套總價均值分別為914萬元、610萬元、395萬元，上海內環內、內外環之間、外環外新建商品住宅成交套總價均值分別達1726萬元、1165萬元、537萬元，均明顯高于普宅標準線。

預期轉向也要理性

樓市“小陽春”之后的持續回落，讓市場預期逐漸由謹慎樂觀再次轉向偏悲觀。對于“熄火”原因，陳文靜認為，經過前期積壓的需求釋放完成，市場購房需求動能減弱。而在一線城市，隨著二手房掛牌量持續增長，議價空間增大也會導致購房者觀望情緒加重。

“買漲不買跌已經深入人心了，就算是剛需，自己住，房價如果住著住著一直跌，那也不是一件讓人舒服的事情。”這是一位來自三線城市的剛需購房者心聲，他也屬于觀望人群。有機構人士對記者直言，地產需求方面很難再有很大的反彈，當前最樂觀的預期是需求穩定下來。

從記者接觸了解的多地中介反饋來看，一季度回落后，樓市每月成交的確“穩定”了下來，且相比去年的低基數明顯好轉。但當前市場的悲觀情緒來自多個方面，其中包括人口紅利過后的潛在購房需求轉弱、二手房掛牌量大增、房價下行等。

不過貝殼研究院指出，對于當前房地產市場的波動，還需要更加中性、客觀分析，防止非理性預期的“自我實現”。

首先，對于成交量波動較大，貝殼研究院認為，一季度成交量沖高有其特殊性，主要受積壓需求釋放影響，目前累計成交量同比依然維持正增長，而且重點50城客戶看房需求顯示潛在購房需求并不弱。

其次，對于二手房掛牌量持續增加、部分業主降價賣房是否預示著房價大跌等問題，貝殼研究院指出，5月重點50城二手房掛牌房源價格調降比例只占整體掛牌量的30%~40%，處于正常水平，成交價/掛牌價之間折價率為90%，較1~4月沒有明顯回落，且好于2022年同期；截至5月底，重點50城二手房掛牌量同比增加17%，并未超過近年來月均水平，且其中“老破小”比例上升帶動掛牌均價下跌，從成交與掛牌同步性來看，掛牌增加的真正原因是換房，而非拋售。

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