來源：熊園觀察

事件：2023年8月21日，1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.45%，較上月降10BP；5年期以上LPR為4.2%，與上月持平。

【資料圖】

核心結論：本次5年期LPR不變，無論歷史經驗還是現實壓力，實屬“意料之外”；穩銀行息差、兼顧穩匯率，可能是央行主要考量；傾向于認為，本次5年期LPR未動，并不意味著穩地產的訴求下降，后續存量房貸利率下調、核心一二線松地產，仍有望很快落地。

1、 客觀看 , 鑒于央行8.15已下調MLF利率，無論歷史經驗還是現實壓力，本次僅1年期LPR調降10BP、5年期LPR維持不變，實屬“意料之外”。

2、 傾向于認為 ，央行本次“意外”操作，穩銀行息差、兼顧穩匯率，可能是主要考量。

> 可能的原因之一：當前銀行息差處于歷史最低，客觀上需要央行呵護。

> 可能的原因之二：當前人民幣持續貶值，央行有意維護匯率穩定。

> 可能的原因之三：房貸利率動態調整機制下，不少地區的實際個人房貸利率已低于LPR加點下限，LPR對房貸利率的約束其實已弱化。

3、 往后看 ，穩經濟離不開穩地產，本次5年期LPR未動，并不意味著穩地產的訴求下降；我們預計，存量房貸利率下調、核心一二線松地產，均有望很快落地。

4、 繼續提示 ：當前經濟下行壓力仍大，“信心比黃金重要、形勢比人強”，后續一系列組合拳有望陸續出臺、也到了加快落地的關口，松地產之外，短期緊盯“一攬子化債”、“活躍資本市場”等方向的細化部署。

報告正文：

1、鑒于央行8.15已下調MLF利率，無論歷史經驗還是現實壓力，本次僅1年期LPR調降10BP、5年期LPR維持不變，實屬“意料之外”。根據過往經驗， MLF 調降后， LPR 報價均會跟隨下調，再考慮到當前經濟和地產的現實壓力， 8.15MLF 利率下調后，市場普遍預期 5 年期 LPR 調降幅度在 15-20BP 左右、 1 年期 LPR 調降幅度可能在 10-15BP 。然而，本次 1 年期 LPR 調降 10BP 處于預期下限， 5 年期 LPR 不動，實屬“意料之外”，這也是首次出現 MLF 利率調降但 5 年期 LPR 未動的情況。

2、傾向于認為，央行本次“意外”操作，穩銀行息差、兼顧穩匯率，可能是主要考量。

>可能的原因之一：當前銀行息差處于歷史最低，客觀上需要央行呵護。央行在Q2貨幣政策執行報告中專欄分析了銀行息差，指出“商業銀行維持穩健經營、防范金融風險，需保持合理利潤和凈息差水平，這樣也有利于增強商業銀行支持實體經濟的可持續性”，商業銀行Q2凈息差僅1.74%、處于歷史最低水平。5年期LPR保持不變，對應中長期貸款利率維持不變，有利于穩定銀行息差；存款利率參考1年期LPR及10Y國債利率，1年期LPR調降有助于推動存款利率下調，有利于擴大銀行息差。

>可能的原因之二：當前人民幣持續貶值，維匯率的必要性上升。8.17央行發布的Q2貨幣政策報告，首提“堅決防范匯率超調風險” ，預示近期人民幣匯率波動引起了央行關注。 本次LPR低于預期也低于8.15MLF利率降幅，客觀上有助于匯率穩定。

>可能的原因之三：房貸利率動態調整機制下，不少地區的實際個人房貸利率已低于LPR加點下限，LPR對房貸利率的約束其實已弱化。當前首套房貸款利率已建立動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市“可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限”，這也意味著對于地產明顯承壓的地區，LPR對于房貸利率的約束已弱化。最新數據看，南京、武漢、天津等地的首套房利率已低于LPR-20BP的下限，無錫、廈門等地甚至處于LPR下方50BP的位置。

3、往后看，穩經濟離不開穩地產，本次5年期LPR未動，并不意味著穩地產的訴求下降；我們預計，存量房貸利率下調、核心一二線松地產，均有望很快落地。

>穩經濟離不開穩地產，本次5年期LPR未動，并不意味著穩地產訴求下降。如前所述，本次5年期LPR調降低于預期是央行綜合考慮銀行息差、匯率穩定等的結果。鑒于7.24政治局會議對地產表態更為積極，疊加7月底以來央行、住建部、北上廣深等部委或地方政府也相繼喊話松地產，均指向穩地產的迫切性和必要性大增。

>往后看，我們預計，存量房貸利率下調、核心一二線松地產均有望很快落地。6月以來地產持續超季節性下行，8月中上旬在基數明顯走低的背景下30城商品房銷售仍繼續走弱，進一步確認地產下行壓力仍大。伴隨本次央行有意穩定銀行息差，指向存量房貸利率下調的可能性增加；我們也繼續提示，北上廣深等核心一二線城市有望很快松地產，包括放松限購限售、放寬認房認貸標準、下調首付比等。

4、繼續提示：當前經濟下行壓力仍大，“信心比黃金重要、形勢比人強”，后續一系列組合拳有望陸續出臺、也到了加快落地的關口，松地產之外，短期緊盯“一攬子化債”、“活躍資本市場”等方向的細化部署。7月以來我國經濟并未扭轉二季度超預期走弱的態勢，集中表現為消費投資大降、信貸社融超季節性走弱、CPI同比時隔2年半轉負、PMI持續處于收縮區間等，歸因看，本質還是經濟內生動力不強、需求不足、信心不足。繼續提示：后續一系列組合拳將陸續出臺、并加快落地，除松地產相關政策外，短期可重點關注“一攬子化債”、“活躍資本市場”等方向的細化部署。

風險提示：政策力度、外部環境等超預期變化。

本文源自：券商研報精選

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