今年不止是電商的“雙十一”，房地產(chǎn)板塊也在“雙十一”爆發(fā)久違的漲停潮，給予慘淡許久的地產(chǎn)股一針強(qiáng)心劑，于短期內(nèi)激活市場(chǎng)熱情，甚至帶動(dòng)了整個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的走強(qiáng)。

深究此次地產(chǎn)股大漲背后的推動(dòng)因素，主要源于房企融資端或?qū)⒎潘珊透呤⒊字袊?guó)房企債券，這兩個(gè)利好消息的釋放。而此前兩個(gè)月，央行便多次釋放積極信號(hào)，不由得引起市場(chǎng)思索，房企是否已消化完風(fēng)險(xiǎn)，并有可能走出當(dāng)下的疲弱？在筆者看來，地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)迎來拐點(diǎn)可期，估值有修復(fù)回歸的機(jī)會(huì)，但“房住不炒”的基調(diào)維持不變。

另一方面，從今年電商“雙十一”疲態(tài)的戰(zhàn)績(jī)便能看出，流量分散化加上行業(yè)同質(zhì)化，電商平臺(tái)也亟待探索更多元化的新電商模式。同樣的，當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)又何嘗不是多元化發(fā)展成為大勢(shì)所趨。事實(shí)上，自2015年以來，房企便開始探索多元化領(lǐng)域，如今行業(yè)相關(guān)多元化業(yè)務(wù)更是不斷推進(jìn)深度廣度，龍頭房企在多元化布局中不斷集中自身資源優(yōu)勢(shì)，做強(qiáng)做大，不過也存在某些房企多元化經(jīng)營(yíng)不善的問題。

不妨以碧桂園(02007.HK)這類頭部房企為參考樣本，探討一下，究竟房企多元化發(fā)展是否存在必要性？其中又蘊(yùn)含著怎樣的機(jī)遇和投資機(jī)會(huì)？

1、穩(wěn)健的多元化發(fā)展應(yīng)是怎樣的？

房企的多元化布局可謂百花齊放，然而持之以恒、開花結(jié)果者寥寥，畢竟多元化發(fā)展并非是一蹴而就。那么，房企穩(wěn)健的多元化發(fā)展應(yīng)該是怎么樣的？

我們先回顧一下房企的多元化之路再做解析。從房地產(chǎn)行業(yè)的周期性來看，房地產(chǎn)行業(yè)的多元化路徑經(jīng)歷了三個(gè)階段，即探索期、爆發(fā)期、并存期。

(1)根據(jù)博志成研究院的觀點(diǎn)，可以把2014年以前，稱之為探索期。房企還處于多元化的探索階段，且重點(diǎn)集中在物業(yè)管理和商辦地產(chǎn)領(lǐng)域。在此期間的房企被動(dòng)的加大了投入，開創(chuàng)了自己品牌的物業(yè)公司，并基于住宅配套開發(fā)需求，被動(dòng)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，被動(dòng)持有經(jīng)營(yíng)。

(2)到2015年至2017年，便步入到多元爆發(fā)期。在此階段近5成的房企涉及了多元化業(yè)務(wù)的試水，且該階段的房企資金充足，在政策紅利不斷加持下，涉及物流、文旅、健康、長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公等各種多元化的嘗試遍地開花。

(3)從2018年至2020年，到了第三個(gè)階段，即集中與分化并存期。這一階段行業(yè)多元化領(lǐng)域呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)，分別為深度推進(jìn)多元化和回歸地產(chǎn)主業(yè)；部分房企向物管、商管等領(lǐng)域集中分化，例如2019年以后出現(xiàn)房企分拆物管上市的浪潮，碧桂園服務(wù)的赴港上市就是鮮明的例子。但某些房企也開始出現(xiàn)因多元化擴(kuò)張而經(jīng)營(yíng)不善的問題。筆者注意到，根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，2018年以來的TOP30房企，除地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外的多元業(yè)務(wù)布局，涉及了科技、物流、金融、文旅、康養(yǎng)、教育等多個(gè)領(lǐng)域。

從多元化的成果來看，物業(yè)管理領(lǐng)域帶來的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較多，但像長(zhǎng)租公寓、文旅等風(fēng)口業(yè)務(wù)則仍處在摸索階段。而部分房企進(jìn)軍的一些全新領(lǐng)域，如新能源、教育、醫(yī)療等，業(yè)績(jī)呈現(xiàn)的結(jié)果仍然是未知數(shù)。

從個(gè)案來看，某些過于激進(jìn)的多元化發(fā)展，會(huì)將資金和資源大幅度分散，而盲目追求熱點(diǎn)，不從自身資源優(yōu)勢(shì)出發(fā)，最終會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，引發(fā)經(jīng)營(yíng)危機(jī)，其實(shí)是顧此失彼、得不償失。

總的來說，多元化發(fā)展是房企的必經(jīng)之路。“房住不炒”、融資渠道持續(xù)收緊、經(jīng)濟(jì)發(fā)展去地產(chǎn)化之際，把“雞蛋放在一個(gè)籃子里”、只依靠地產(chǎn)開發(fā)盈利的模式過于單一?；粍?dòng)為主動(dòng)、在各個(gè)賽道做嘗試，是房企增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)靈活性的求變之舉。而在后房地產(chǎn)時(shí)代，穩(wěn)健的多元化布局，應(yīng)是切合實(shí)際能力，并在自身良好財(cái)務(wù)基本面的基礎(chǔ)上，運(yùn)用合理的資金投資布局?jǐn)U張。

2、立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，龍頭房企的多元化布局

在房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革的大背景下，部分房企業(yè)績(jī)下滑，而銷售持續(xù)領(lǐng)先的龍頭房企碧桂園，2019年初便提出“高科技綜合性企業(yè)”這一定位，其多元化立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，取得了階段性的成果。筆者由此探討一下碧桂園多元化布局的可圈可點(diǎn)之處。

在“多元布局”方面，碧桂園沒有盲目擴(kuò)張，而是選擇圍繞地產(chǎn)主業(yè)進(jìn)行布局。智能建造、智慧餐飲、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新零售等新業(yè)態(tài)和住宅業(yè)務(wù)一起，形成一個(gè)以“高科技”驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)協(xié)同增長(zhǎng)，共生共榮的“生態(tài)系統(tǒng)”。這不僅強(qiáng)化了碧桂園的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，還起到了多元業(yè)務(wù)發(fā)展的協(xié)同效應(yīng)。

值得關(guān)注的是，國(guó)家十四五規(guī)劃明確提出要大力發(fā)展機(jī)器人技術(shù)，而碧桂園在新業(yè)態(tài)的多元化布局，緊跟社會(huì)發(fā)展步伐，以科技驅(qū)動(dòng)發(fā)展，力爭(zhēng)走在全國(guó)乃至世界智慧建造和建筑機(jī)器人領(lǐng)域的前列。

據(jù)悉，碧桂園旗下全資子公司博智林聚焦建筑機(jī)器人，已建立建筑機(jī)器人+BIM技術(shù)+新型裝配式建筑的智慧建造體系，目前多款建筑機(jī)器人已投入商業(yè)化應(yīng)用。其在研建筑機(jī)器人達(dá)到51款，其中絕大多數(shù)機(jī)器人通用于現(xiàn)澆混凝土工藝與裝配式建筑施工。截至2021年10月底，博智林已遞交專利有效申請(qǐng)3422項(xiàng)，獲授權(quán)1543項(xiàng)。

另外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年僅房屋樓面混凝土施工市場(chǎng)規(guī)模就已達(dá)到60億元，而建筑機(jī)器人的市場(chǎng)規(guī)模不僅僅局限在住宅市場(chǎng)，可想而知碧桂園機(jī)器人業(yè)務(wù)的未來增長(zhǎng)空間廣闊。

而在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，碧桂園旗下全資子公司碧桂園農(nóng)業(yè)控股有限公司，通過無人駕駛、智慧農(nóng)業(yè)和智慧農(nóng)場(chǎng)管理上布局科技農(nóng)業(yè)，在2021年上半年簽下粵港澳大灣區(qū)現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)綜合示范基地，打造出大型無人化農(nóng)場(chǎng)，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。通過旗下碧桂園農(nóng)業(yè)，碧桂園成功布局農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈條，著力打造科技型、平臺(tái)型、國(guó)際型農(nóng)業(yè)。

在餐飲服務(wù)智慧化上，碧桂園的千璽機(jī)器人積極發(fā)展多元餐飲服務(wù)，并已累計(jì)提交1000余項(xiàng)專利申請(qǐng)，2400余臺(tái)餐飲機(jī)器人單機(jī)設(shè)備應(yīng)用于全國(guó)28個(gè)省市的景區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院等多樣化場(chǎng)景；值得一提的是，從中央廚房到冷鏈運(yùn)輸以及到整個(gè)店面的稀缺機(jī)器人配置，此類餐廳大型標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)方案，目前僅千璽集團(tuán)一家擁有?？梢灶A(yù)見的是，跨界餐飲業(yè)這個(gè)龐大的市場(chǎng)，加上主營(yíng)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，將能為碧桂園帶來極大的附加增益。

除此之外，碧桂園還通過創(chuàng)投方式試水其他多元領(lǐng)域。碧桂園創(chuàng)投于2019年成立，并一直保持著高頻的投資節(jié)奏，其熱衷于將資金投向半導(dǎo)體、新能源、光伏、先進(jìn)制造等硬科技領(lǐng)域，目前已投數(shù)十家企業(yè)，其中8家已成功IPO。另外，今年2月，作為投資方之一的碧桂園創(chuàng)投，成功助力“短視頻第一股”快手赴港上市，與此同時(shí)，今年下半年碧桂園創(chuàng)投更是首次布局元宇宙AR終端，將資金投向10億級(jí)的AR眼鏡。

值得注意的是，根據(jù)碧桂園2021年上半年業(yè)績(jī)，包括物業(yè)投資、酒店經(jīng)營(yíng)、智能建造、機(jī)器人餐飲、新零售及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等在內(nèi)的其他分部貢獻(xiàn)收入29.01億元，同比增幅高達(dá)62.2%，多元化業(yè)務(wù)使碧桂園實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)鏈的深耕和協(xié)同賦能，為公司發(fā)展持續(xù)助力。

3、結(jié)語(yǔ)

從資本市場(chǎng)的角度看，市場(chǎng)不需對(duì)地產(chǎn)過度悲觀，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加健康的發(fā)展。短期來看，中小房企壓力更大，而經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的龍頭地產(chǎn)股則會(huì)隨著行業(yè)更平穩(wěn)的發(fā)展，步入后房地產(chǎn)時(shí)代的正軌。

多元化發(fā)展是房企資源的再平衡，多元化嘗試需要更多時(shí)間逐步推進(jìn)。而貼合實(shí)際的多元化發(fā)展更有利于優(yōu)質(zhì)房企迎接管理紅利時(shí)代。如今，碧桂園的“全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)模式”得到了多元業(yè)務(wù)的進(jìn)一步強(qiáng)化，可以說是完成了“升維”競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備。這將更有利于其穿越周期，加強(qiáng)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

此外，多家專業(yè)機(jī)構(gòu)均表示房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于估值切換階段，政策對(duì)板塊估值彈性的影響較大，板塊估值有望迎來拐點(diǎn)。由此看來，穩(wěn)健前行的龍頭房企碧桂園后續(xù)表現(xiàn)也將有望帶給市場(chǎng)驚喜。（來源：格隆匯）

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