文︱翠鳥資本

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近期，房地產市場迎來了各項利好政策，包括降低首付比例、降低存量首套房貸款利率、認房不認貸等一系列組合拳。

還在ICU搶救的房地產行業，能否因為這一組強心劑而迅速起死回生？

綠地控股（600606.SH）近期發布了2023年半年報，公司是否已經順利趟過雷區？

業績繼續下滑

上半年，綠地控股實現營業總收入1742億元，同比下降14. 91%；利潤總額61億元，歸屬于上市股東的凈利潤約26.1億元，同比下降37.87%；扣非凈利潤19.32億元，同比降55.85%；加權平均凈資產收益率2.95%，較去年同期下降1.6個百分點。

對比2022年，彼時綠地集團凈利潤大幅下滑83.65%，如今公司似乎暫時剎住了凈利潤的下滑速度，贏得了一線喘息之機。

截至報告期末，綠地控股的貨幣資金及交易性金融資產合計達到571億元，資產負債率及扣除預收賬款后的資產負債率下降1.87個百分點和2.46個百分點。有息負債余額降至2145億元，較上年末再降30億元，自“三條紅線”監管政策出臺以來已累計壓降1737億元。

與去年同期相比，綠地控股的負債總額約減少1700億元，至1.03萬億元。

美元債展期后仍發生實質性違約

從壓降負債的實際成果來看，綠地似乎已經渡過了最困難的時期，但仍然在爆雷的邊緣不斷徘徊。

2023年7月，綠地集團通過跨境擔保方式發行的境外債券“綠地集團 5.875% 2026-07-03”（債券代碼5769.HK，ISIN碼XS1081321595）付息違約，違約金額0.18億美元，這也是綠地集團首次發生債券實質性違約。

“綠地集團 5.875% 2026-07-03”于2014年7月上市發行，發行規模6億美元，目前債券余額5.99億美元，發行期限10年。

2022 年，綠地全球投資有限公司對其發行的9只境外債券（剩余未償還金額共計32.42億美元）進行了展期征求，其中8只境外債券（包括“綠地集團 5.875% 2026-07-03”）于2022年11月申請展期兩年，1只境外債券于2022年6月到期后申請展期一年，并于2022年11月再次申請展期一年。

存續債券方面，綠地集團境內尚有2只公司債券“21綠地01”、“21綠地02”和1期資產支持證券“綠地繽紛2021-1”存續，本金余額共37.81億元（含資產支持證券次級），其中“21綠地01”、“21綠地02”將于2024年1月面臨到期兌付。

境外債方面，除已違約的“綠地集團 5.875% 2026-07-03”之外，綠地集團存續境外債券共8只，本金余額共37.19億美元，將于2024年6月至2027年1月之間陸續到期。

總體來看綠地的債務情況，截至2023年6月末，綠地控股有息負債合計2145億元，公司資產負債率為87.54%，較年初下降1.87個百分點；短期借款293.69億元，同比下降1.98%。

此外，綠地控股一年內到期非流動負債為677.63億元，同比下降15.41%，同期貨幣資金為633.17億元，無法完全實現覆蓋；長期借款807.01億元，也較去年同期上升18.23%。

穆迪預計綠地集團流動性疲軟

針對綠地的債務情況，穆迪在7月底發布的評級報告中表示，將綠地控股集團的公司家族評級從“Caa2”下調至“Ca”。

同時，穆迪還將綠地控股集團的子公司綠地全球投資有限公司的中期票據計劃的有支持高級無抵押債務評級從(P)Caa3下調至(P)C；綠地全球高級無抵押票據的有支持高級無抵押債務評級從從Caa3下調至C。

而且，綠地香港控股有限公司的公司家族評級從B3下調至Caa2；綠地香港中期票據計劃的有支持高級無抵押債務評級從(P)Caa1下調至(P)Caa3；綠地香港美元票據的有支持高級無抵押債務評級從Caa1下調至Caa3。

此外，評級展望仍為負面。穆迪分析師指出：“評級展望下調至負面反映了綠地控股集團的流動性疲軟，以及穆迪預計綠地控股集團的債券持有人回收前景疲弱?！?/p>

穆迪指出，綠地集團在未來3-6個月內償債能力較弱，財務靈活性受到限制。盡管綠地控股集團在2022年11月將其離岸債券期限延長了1-2年，但在未來12-18個月里，綠地控股集團仍然面臨著巨大的債務償還需求，包括將于2024年底到期的約9億美元離岸債券。

穆迪預計，鑒于綠地控股集團的高債務杠桿率和運營子公司層面的大量融資，在破產情況下，其離岸債券持有人的預期回收率將較低。

此前在2022年11月，綠地集團完成全部美元優先債券的展期后，標普全球評級就將綠地控股集團有限公司擔保的優先無抵押債券的長期債項評級由“C”下調至“D”（違約）。公司的長期主體信用評級仍為“SD”（選擇性違約）。

標普認為，若不進行展期，綠地集團或將缺少必要資源在債券到期日足額兌付，即便進行債務展期，綠地集團依然面臨在2023年底前償還77億元人民幣境內債券的壓力。

萬億債務壓頂的五大難題

總體來看，綠地集團在降負債之戰中，仍然面臨五大難題。

首當其沖必然是高負債率。雖然已經在努力降負債，但目前公司負債仍過萬億，資產負債率仍高達87.54%，不僅短期償債能力受到一定影響，長期債務也增加了長期償債壓力，截至6月30日，長期借款807.01億元，較去年同期上升18.23%。

二是資金鏈緊張。雖然綠地集團2023年上半年累計完成銷售金額633億元，回款571億元，但由于過去幾年中大量投資，導致資金鏈緊張問題并未得到有效緩解。

而且由于融資政策一直收緊，綠地很難從外部獲得大量的資金支持，從銀行貸款到信托、私募，再到海外融資都受到了監管層嚴格監管。

值得注意的是，作為上海最大的房企，綠地集團卻成為了欠稅大戶。

上海市長寧區稅務局發布的一項公告顯示，綠地控股集團有限公司新增2則欠稅公告，其中增值稅欠稅總額約1021.96萬元，城市維護建設稅約71.53萬元。

除了欠稅，綠地集團還有多家下屬子公司被列入失信被執行人名單，主要因為房地產開發板塊多家項目公司因工程款糾紛、拖欠工程款等問題。

三是債務利息較高，增加了公司的財務成本。比如債券“21綠地01”，發行總額10億元，期限為3年期，票面利率達7.00%。

四是債務結構不合理，短期債務和長期債務比例不平衡，導致短期償債能力不足。

五是各項經營風險較高，綠地集團業務涉及多個領域，存在一定的經營風險，可能對公司的償債能力造成影響。

從2023年半年報披露的營收方面來看，綠地控股目前收入構成由房地產、建筑及商品銷售及其他業態組成，這些分布收入在今年中期均有所下滑，其中建筑業務較去年同期下滑25.77%。

而早在2021年年底，綠地控股宣布其所屬行業類別由“房地產業”變更為“土木工程建筑業”，而原因正與基建業務收入占比已經過半相關。

綠地控股官方解釋為，報告期內房地產及基建產業復蘇不及預期，房地產業共收入722億元，基建產業共實現營業收入809億元，“受市場持續低迷、促銷回籠資金等因素影響，房地產業務毛利率同比下降，基建業務與去年同期相比也出現一定程度下滑，但保持了較大體量?！?/p>

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