7月4日，房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行發布2023年上海二季度商業地產數據，針對寫字樓市場、零售商業市場、大宗交易投資市場和產業地產市場進行多維度的解讀。

上海寫字樓市場蓄勢儲能

(資料圖片)

上海甲級寫字樓持續供應，二季度有5個項目入市，共帶來28.5萬平方米的體量。其中，核心區2個，為靜安核心“嘉禾中心”、長寧虹橋“虹橋聯合大廈”；新興區3個，分別為虹口北外灘“友邦金融中心”、普陀“高尚領域T3”及閔行莘莊“平金中心”。

二季度成交有所放緩，市場以續租及搬遷為主，上海甲級寫字樓凈吸納量入得3.09萬平方米，環同比分別下滑77.5%，59.9%。在持續供應的影響下，甲級寫字樓整體空置積率攀升至18.59%，環比上揚1.28%；平均租金承壓下調，二季度甲級寫字樓平均租金8.05元/平方米/天，環比下滑0.8%。

二季度行業表現來看，主流行業格局延續，金融、專業服務、電子信息科技及零售貿易占比位居前列，四大行業累積成交占比達78%。

金融行業在傳統商圈活躍度依然較高，續租占據半壁江山。專業服務行業在核心區較為集中，律所設計咨詢行業續租成交穩定，另外靈活辦公空間的新設需求較為積極。電子信息科技行業主要集中在新興區，游戲視頻娛樂以及電子商務相關的行業有一定交易。零售商貿業則集中在傳統核心區內，以生活相關的消費品為主力。

戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，上海作為全國核心城市，外來企業占據了重要力量，目前宏觀經濟盡管擺脫了疫情影響，但全國層面來看，當下民營經濟對后市預期信心和投資能力仍需進一步提振。

零售市場非核心商圈新開項目持續火熱

從開發商角度看，于4月29日開業的蟠龍天地，項目商業體量為4.8萬平方米，定位打造“Urban Retreat城市微度假目的地”，引入眾多寵物友好、設計家居、美學零售、中西美食品牌，近20家上海首店，超過60家區域首店，其中包括余德耀美術館、Blue Bottle藍瓶咖啡、LOKAL、木墨、PUYEE、MINI MARS、COCO-MAT Hotel等大虹橋首店、區域首店。

5月26日，由華鑫置業、上海萬科、香港置地、徐匯城投共同打造的大型綜合開發項目鑫耀中城之商業體項目——鑫耀·光環Live一期“光里”林蔭街區正式開業。

鑫耀光環位于上海漕河涇區域，建筑面積約10.5萬平方米，有機涵蓋了由蒼梧路步行商業街區、由4500平方米劇場和1000多平方米藝術中心組成的文化劇場地標、空中特色商業連廊，是生活零售與運動主題商業融合的一站式年輕生活方式體驗空間。

大型活動持續營造消費氛圍

從政策角度看，2023國際消費季暨第四屆上海“五五購物節”正式啟動后，已有1,000余項促消費活動先后舉辦，有效帶動了人氣回升和市場提振。

此次活動打響12個標桿活動IP、推出16個區“一區一主題”活動以及若干場特色主題活動，挖掘一批特色街區、文化地標、公園、露臺、美麗鄉村，并啟動“上海市商業創新獎”評選表彰活動，征集一批具有引領性的創新項目。

根據消費市場大數據實驗室（上海）監測，4月29日至5月28日期間，第四屆上海“五五購物節”啟動首月，上海市線下消費日均近80億元，與2021年活動同期基本持平，較2022年活動同期增長33.6%。

二季度前沿商業熱點：

5月5日，日本高檔生吐司專賣店、由戴德梁行獨家代理的“銀座仁志川”在中國首次開店，亮相于上海香港廣場。“銀座仁志川” 僅用6天迅速走紅、引來排隊熱潮，未來拓店計劃值得期待。

5月18日，全球藝術與奢侈品收藏平臺蘇富比（Sotheby’s）位于蘇州河畔的“上海蘇富比空間”正式揭幕。

該項目總面積約達2,000平方米，位于上海都市藝術文化“會客廳”。蘇富比將其打造為一個功能豐富、開放多元的綜合性收藏生態空間，可提供展覽、講座、工作坊等多種形式的線下體驗和文化服務，為藏家群體及文化藝術愛好者搭建充滿流動性和生命力的文化社區。

6月中旬，興業太古匯主要的調整來自南京西路沿街店鋪，BALENCIAGA品牌一并拿下該側四個店鋪的位置，目前巨幅圍擋逐步呈現。同一時間，石門一路沿街原雙立人的雙層店鋪位置調整為Max Mara，其他品牌的連帶升級調整也開始籌備，下半年調整后的呈現值得期待。

戴德梁行華東區商業部高級助理董事陳云九表示，2023年《若干措施》重點圍繞“全年消費節慶”、“四大經濟”、“四大消費”、“提升商業空間品質”和“優化消費市場環境”等五個方面，大力提振市場預期和信心；穩增長，促消費。

同時，南京西路東段的商圈升級，太古地產延續了對高端零售商業項目的堅持。引入了安塏第俱樂部、寶格麗香氛、迪奧、古馳、路易威登、酩悅香檳、江詩丹頓等一系列重奢品牌。張園的開業明確了南京西路東段的定調，與西段相呼應，帶動整個片區的商業升級，注重“首店”“首秀”“首發”效應，與豐盛里形成完整的商業界面，為張園賦予全新的商業功能和業態，打造中心城區具有影響力和美譽度的商圈商街。

未來南京西路南北區域也將分別設置文化演藝中心、潮流中心及美術館等文化場館，整個地塊內還將設置多處公共活動空間，將成為輻射周邊市民的文化活動基地。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文也表示，從消費到收藏，國內消費客群對消費開始有保值的需求；隨著元宇宙的概念傳播、數字藝術品確權技術的提升以及國外的幾宗數字藝術品拍賣出現天價，數字藏品、數字藝術收藏，引起了更多人的關注。

展望未來，數字藏品通過加密運算技術，將圖片、音頻、模型等數字資產或實體寫入智能合約，可供收藏、交易、流通。

上海大宗交易市場需求逐步釋放

二季度，上海大宗交易市場回暖明顯，共成交27宗、共計241.6億元的大宗交易，相較一季度翻倍有余，同比亦上漲73%。但剔除個別案例，以2023半年時間對照，與歷史五年相比還處在中等水平。

其中，自用型買家以41%的占比占據市場主導，相較2022年度上漲了6個百分點，其中由以能源、國企、消費類買家為甚，三者撐起了自用型買家半數份額的成交。

內外資占比從半年時間總結看，內資占比處在歷史四年平均值80%左右水平，反映出內資在買家中的相對優勢地位。

物業類型方面，辦公/研發辦公以超60%的占比繼續穩居市場首位，但公寓類物業受到投資者追捧，首次超過商業，以超20%的占比居市場第二。戴德梁行資本市場部二季度亦促成松江天陽項目成交，為2023長租公寓市場的典型案例。

展望下半年，戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強預測，近期市場在售物業項目增加，資本化率出現上升趨勢，預計買賣雙方心理價差將進一步縮小，更多交易或將在下半年度發生；消費類基礎設施REITs申報工作正如火如荼地進行，今年下半年度或將出現成功發行案例，零售類資產會吸引更多投資人目光。

同時，受甲級寫字樓供應增加影響，辦公類資產租賃情況承壓，預計下半年度空置率將出現上升趨勢，或將影響資產估值；異地政府平臺、國企在上海配置大宗物業資產已成為新潮流。

此外，長租公寓大宗交易頻頻，預計下半年度仍將是機構投資人最關注的資產類別之一。

總體來說，與住宅一樣，商辦等市場整體需要國家宏觀經濟政策的進一步刺激政策出臺。

華東高標倉庫租賃市場表現平穩

二季度，華東高標倉庫租賃市場需求整體表現平穩。

上海市高標倉庫市場制造業需求仍然表現積極，平均租金環比微漲0.4%至48.8元/平方米/月，市場空置率環比微漲3.3%至10.6%。

江蘇省高標倉庫平均租金環比微漲0.2%，至34.4元/平方米/月；市場空置率環比上升2.4個百分點至13.2%；安徽省高標倉庫市場平均租金環比微降0.6%，至28元/平方米/月；空置率環比上升5.8個百分點至13.4%；浙江省高標倉庫市場整體表現較為平穩，平均租金微降1.3%至35.2元/平方米/月；空置率環比上升0.8個百分點至18.4%。

制造業等高稅收租戶更受歡迎

二季度，華東區高標倉存量較去年整體去化放緩，租戶仍以制造業、電商及快遞快運為主。傳統電商節對租賃需求的帶動不明顯，整體市場倉庫問詢表現未出現明顯增加。因此，園區招商更歡迎稅收、效益或產值高的租戶。

戴德梁行中國區產業地產部董事總經理蘇智淵表示，隨著消費觀念的轉變，預制菜行業興起。為提升食品新鮮度及供應鏈效率，冷鏈園區內增加中央廚房，實現庫內生熟加工分區。園內實現食材從存儲、加工、包裝、運輸一體化作業流程。近五年，冷庫市場從傳統冷庫向高標準冷庫迭代，高標準冷庫建設標準已形成。

預計后五年冷庫發展將迎來拐點，冷鏈園區從單一存儲功能向集生產、存儲、展銷等功能于一體的多功能多溫區綜合型園區發展，預計綜合型冷鏈園區將成為新的市場趨勢。

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