2022年，廣州寫字樓市場呈現新的格局。之前，珠江新城和琶洲是寫字樓最主要的供應方和租賃企業的重點，但從下半年開始，金融城的新貨絕對是不可忽視的重要一環。與此同時，整棟物業大宗成交頻現，亦是近期市場出現的新趨勢。下半年，廣州寫字樓市場仍處于供應高峰期。從租賃需求來看，源自貿易、互聯網等行業的上下游企業租賃需求或有縮減。相較之下，金融、專業服務等行業的租賃需求或有望于下半年維持穩定。

金融城：未來供應大戶珠城、琶洲：整棟成交頻現

日前，第一太平戴維斯最新研究數據顯示，下半年，廣州寫字樓市場仍處于供應高峰期。三季度，全市預計有七個新項目入市，合計將為市場帶來約40.0萬平方米新增供應。

從戴德梁行提供的數據來看，一線城市甲級寫字樓租金及空置率普遍放緩。2022年上半年，廣州市甲級寫字樓市場錄得33.2萬平方米新增供應，超過去年全年供應量的七成。盡管新增供應持續放量，但企業的租賃決策周期有所延長，新增供應對市場需求的刺激作用有限。一線城市寫字樓租賃需求節奏普遍放緩，上半年廣州市甲級寫字樓市場錄得18.7萬平方米凈吸納量，是去年全年的44.0%。全市空置率延續上升趨勢至9.6%。

對此，戴德梁行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端表示，盡管市場吸納水平不及預期，但對于廣州而言，在長期維持低空置率的市場環境下，新興商務區持續放量帶來可租賃面積的增加，將為租戶提供更多可租賃面積的選擇，也為未來市場活躍度的復蘇提供良好載體。

值得留意的是，在之前的格局中，珠江新城和琶洲是寫字樓最主要的供應方和租賃企業的重點，但現在，金融城的新產品入市在即，將有望推動寫字樓市場的新格局形成。從供應量看，金融城將成為未來幾年，繼琶洲之后的新興供應大戶。同時，近期整棟物業大宗成交頻現，其中，珠江新城與琶洲區域為整棟成交的熱點區域。包括粵海金融中心-T1棟以及小米大廈-副塔樓等。

金融業及專業服務業引領市場成交

從行業來看，今年上半年行業需求表現出現分化，TMT、房地產及建筑業受到行業調整的影響，需求表現謹慎。另一方面，金融業及專業服務業需求活躍并成為租賃成交的主力，與2021年末相比，其成交面積分別擴大超過六成和九成，占到全市總租賃成交面積的23.6%和22.3%。

從區域的選擇上來看，除了珠江新城之外，琶洲也是這類行業選址的重要考慮，隨著新興區域產業集聚效應的擴大，企業對于財稅金融、人力資源、廣告咨詢、法律等各類專業服務的需求也將不斷上升。

2022年下半年，廣州預計還將有45.2萬平方米的新增供應投入市場，預計至2026年，廣州甲級寫字樓市場存量或將達到908.6萬平方米。

短期來看，市場規模的擴大將促使競爭不斷升級，在當前的市場環境中，如何避免可能出現的入市計劃延期與去化周期延長將成為業主方面臨的兩大挑戰。

而長期來看，一些跨國機構重新思考產業鏈的布局，而粵港澳大灣區憑借交通、產業基礎、人才儲備、政策支持等多項優勢將成為企業布局的重要選擇。區域建設進度的加快也將推動企業加速釋放對研發、產業、辦公等物業的需求。

【專家觀點】

新興開發模式成未來商務區招商主流

從區域來看，盡管需求放緩，廣州核心區域的優質甲級辦公物業，仍然受到熱捧，珠江新城與琶洲更是寫字樓大宗交易的熱點區域。其中，琶洲作為近年樓宇交付最密集區域，空置率雖呈現結構性上升，租金水平仍于波動中持續上漲，體現出良好的發展基礎。

戴德梁行項目及企業服務部董事汪子浩表示：“相較于由房地產商主導的傳統開發模式，琶洲直接引入產業主體進行開發建設，通過讓利吸引了眾多產業龍頭拍地建設總部型物業，為區域未來的發展奠定了產業發展方向。”

事實上，直接引入產業主體進行開發的模式，已逐漸成為各商務區招商主流。如金融城起步區開發之初仍主要引入房地產企業拍地，以至于起步區產業發展不純粹。目前金融城東區開發模式已直接引入尚品宅配、酷狗音樂等龍頭企業拍地，確保區域未來產業發展高度。

招商模式的轉變，對于全流程關聯方，即政府、企業及傳統開發商均提出全新要求。汪子浩補充：“企業要充分利用招商優惠條款，爭取成本相對較低的土地，并將其成功轉化成樓宇資產，以達成‘流量變現’，增加效能。傳統地產開發商需具備核心競爭力，做好大片區規劃，重點項目開發、城市綜合體內部業態合理規劃。”（記者陳白帆）

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