購房，也許是百姓生活中最重要的決定之一。如何讓這一過程規范、安全，避免財產的風險與損失呢?日前，廣州市住房和城鄉建設局(以下簡稱“廣州市住建局”)在其官網上發布《廣州市新建商品房交易事項風險提示》(以下簡稱“風險提示”)，對購房過程中需要重點關注的風險事項做出提示。廣州日報記者就其中最受關注的內容采訪了專業人士，進行詳細解讀。

要點一：

查驗商品房預售許可證

記者從廣州市住建局官網上注意到，與2021年10月曾經發布的《廣州市商品房交易風險提示》相比，新的《風險提示》再次在多條風險事項中提示了“商品房預售許可證”這一證照的重要性。其中，明確提出“不要購買未取得商品房預售許可證”的新建商品房。

“商品房預售許可證是一套商品房合法證件的綜合，它的重要性怎么強調都不為過。”有過多年一線項目操盤經驗的中原地產項目部總經理黃韜告訴記者，在實際的購房過程中，“無證銷售”的行為仍然時有出現，而大多數購房者卻沒有養成查證意向單位預售許可證的習慣。

那么，“無證銷售”對于置業者而言會帶來什么風險呢?“我已經付了定金，結果被告知原本付定金鎖定的房源無法網簽，要么換到價格更高的另外一棟，要么退還定金。”不久之前在黃埔區某樓盤下定一套三房單位的吳小姐就碰到了這樣的事情，無奈只能從頭開始看房。

對此，黃韜表示，“預售許可證、備案價格等信息均屬在項目案場必須公開的內容，但其往往不會放在銷售中心的顯眼位置，可以主動向銷售要求出示。”

要點二：

警惕明顯低于市價的房源

《風險提示》還指出，警惕虛構原價再打折或超出備案價格銷售的行為，謹慎購買返本銷售、物業返租、售后包租或明顯低于市場價格的新建商品房。

對于返本銷售、物業返祖、售后包租等行為，黃韜表示一般出現在公寓等商業物業項目。“商業項目與住宅不同，依賴交樓后的運作產生租金后才有收益。根據我們的經驗來看，這類包租返租的項目一般成功率較低。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉在接受記者采訪時表示，“無論是返點還是返租，其本質上是一種營銷行為，這些租金都會通過提高原價來轉嫁到置業者身上。”

至于明顯低于市場價格的房源，黃韜表示一般是無房產證或是有糾紛的房產。而在當前的市場環境之下，尤其要特別關注的是那些要以低價出貨回收資金的開發商，其背后是否有資金問題，以免影響后續交樓。

要點三：

經營貸后續風險不可控

《風險提示》還提醒，要根據自身資金情況量力而行，不要使用經營貸、消費貸等金融產品購買新建商品房。

據按揭專家鄭大源介紹，為了鼓勵小微企業的發展，經營貸的利率往往較低。據了解，當前經營貸的主流利率約為3%，而房貸利率在經過下調之后目前約為4%~5%。“一直以來，經營貸、消費貸等資金都是禁止流入房地產市場的。”鄭大源表示，但是在利息差的吸引下，有人違規使用經營貸購買房產，卻忽略了背后的風險。

鄭大源告訴記者，相較于房貸往往長達30年的貸款期限，許多經營貸的貸款時間往往僅為3~5年，且需要有真實的經營痕跡，例如稅收及社保等。為了實現經營貸讓利于小微企業的目的，長期來看對其監管與審核將趨嚴，那些在重新審查中未能通過的經營貸將面臨“抽貸”。“這類貸款金額往往較大，如遇‘抽貸’則需彌補巨大的資金缺口，對于家庭財務的打擊可能無法彌補。”鄭大源提醒道，千萬不要貪利息差的小便宜。(記者龍樂樂)

關鍵詞： 廣州市住建局 商品房交易事項風險提示 商品房預售許可證 警惕虛構原價再打折