規模優勢，是今年前四個月廣州樓市的一大亮點。數據顯示，該時間段內廣州樓市銷售金額排名前十名的未來都是大型項目。看來，廣州置業者們對于便利的大型社區偏愛明顯。而開發商們也將這一“偏愛”發揮到了極致，配套先行的社區運營方式成為主流，大大增加了置業的確定性。業內人士特別提醒，當前的大型樓盤采用的是網格化的街區運營方式，一方面使社區更開放地融入了周邊公共生活與城市規劃，另一方面則要求置業者在具體組團的選擇上更為精細。

數據：

大型樓盤成熱點熱度還將持續

如果問2022年前4個月的廣州樓市，哪個特征最為明顯，答案可能是：大型項目受捧。據多位業內人士介紹，樓盤的規模分類并沒有一個嚴格的標準，而是經驗總結后形成的市場共識。一般來說，總建筑面積超過30萬平方米，可以稱作“大型樓盤”。若以此為標準，根據克而瑞數據顯示，今年頭四個月，廣州一手樓盤成交金額前十名均有著一定規模優勢。實際上，如果再將時間維度拉長來看，2021年全年的銷售數據同樣也顯示，榜單之上那些成績亮眼的項目規模也都較大。

“除了看銷售成績，從話題度、影響力角度來衡量，目前廣州的樓市可以稱得上‘大型樓盤當紅’。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉告訴記者。如果考慮未來相當長一段時間的供應，廣州亞運城、合生中央城、富頤華庭等項目均尚在開發周期之中，此外市場還即將迎來黃埔新城、富云山等這些已然吸引了大量關注具備“網紅”潛質的大型項目入市。可以預計到，“規模優勢”很有可能仍將是一段時間內廣州樓市的特點所在。

解讀：

基因、信心和供應讓大盤受關注

在市場熱點相對較散的環境之下，大型社區是何以成為了廣州樓市的共識?一方面，擅長大規模社區的打造是粵系房企的特點之一。“對大盤的偏好，是廣州樓市的基因。”肖文曉如此說道。

上世紀90年代開始，伴隨著廣州城市規劃的“南拓”，碧桂園、雅居樂、祈福、星河灣、奧園等廣東房企共同在華南板塊打造了一系列知名項目。而這些樓盤的成功，顯示了開發商的大型社區運營能力對于非核心區居住質量的保障。另一方面，以光大花園、保利天悅、駿景花園等為代表的主城區項目則彰顯了大型社區對其所在片區的標桿作用。肖文曉認為，過往的成功經驗已經有了品牌效應，給了置業者們較強的信心，更加樂于購買大型項目，享受大社區生活。

此外，供應節奏也是大樓盤受關注度較高的重要原因。近兩年來，伴隨著非公開市場出讓地塊孵化而來的項目逐漸面市，同時TOD(“以公共交通為導向的發展模式”的項目)這一形式伴隨著城市軌道交通的通達而興起，大型樓盤的供應進入了相對較為充分的時期。

新變化

配套先行確定性高

完善的配套一直是大型社區最大的吸引力。由于自帶巨大的銷售流量，利潤率相對高，使得開發商在產品的打造上更愿意傾注心血。據介紹，大規模的樓盤一般銷售周期比較長，分為多個組團分期推出。這也就意味著，當后期組團入市時，早期組團的業主已經收樓，形成了明顯的口碑效應。

因此相對小型地塊所轉化的高周轉項目，如何強化購房者的信心成為了打造大型項目產品中的重要一環。對此，許多開發商們選擇的是“配套先行“，將大社區的配套優勢發揮到極致——即使是首期業主，收樓即可享受相應的配套。

以萬科花地灣為例，2021年首期住宅項目萬科金域曦府入市時，其配套的教育、醫療及商業基本敲定。在當前市場環境下，通過“配套先行”一方面可以提升溢價，另一方面可以迅速形成口碑，助力后期產品的營銷。而對于置業者來說，好處則是無需長期等待，配套的確定性大大提高了。

“街區”形態功能明晰

值得注意的是，在業主的居住體驗上，現在的大型社區與從前有一定的不同。根據此前中央城市工作會議精神,我國新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區。因此，當前的大盤，將不復“封閉社區”的模式，而是全部拆分采用小型組團式的管理。

以黃埔區某個即將入市的項目為例，記者在現場注意到，項目的整體沙盤被規劃路分成了明晰的一個個“街區”形式的組團。據現場置業顧問介紹，每個組團將采用封閉式管理，而小區則是開放式。商業配套、公園景觀等分布在外圍，與周邊居民共享。

肖文曉指出，現在新的大項目雖然是整體出讓，但是已經打破了樓盤邊界的藩籬，被網格化成一個個獨立的小組團，更密切地融入了區域的公共生活和城市發展中來。

廣州市房協專家鄧浩志表示，這種形態一方面可以使得相應組團的居住功能更為純粹，同時也有利于區域商業的成熟。

提醒：

外圍區域大盤考慮置換需謹慎

關于置業大盤，一直以來備受爭議的就是由于大貨量帶來一手和二手相互踩踏，從而影響其保值能力。合富研究院高級分析師梁燕明表示，這種說法有一定的誤導作用。“實際上，由于配套完善，運營得當，大型樓盤往往是所在片區的標桿盤，在市場不確定性高的時候表現了較強的‘抗跌’特點”。

不過，與此同時，梁燕明也認為若處在市場溫度較低的時期，大項目推新時的走量策略的確會帶來短期的一二手倒掛，對樓盤二手價格形成一定的壓制。“因此，大社區是更適合自住的選擇。如果考慮中短期的置換，需要謹慎些。”

鄧浩志則表示，在外圍供應量大的區域，大型項目的二手流通性弱這一現象表現得更為明顯。

此外，肖文曉還特別提醒，大社區的組團管理“街區化”之后，置業者選籌時需要更加精細。“例如許多道路在沙盤上看似小區道路但實際是規劃路，車流量可能比想象中大。”因此，不同位置的組團、甚至同個組團的不同單位，未來在居住體驗和二手流通上的表現差異也會更大。（記者龍樂樂）

關鍵詞： 廣州大型樓盤成熱點 今年前四個月廣州樓市 廣州一手樓盤成交金額前十名 廣州樓市的特點