一紙招生范圍公告下來，令不少購房者對黃埔部分項目的期待值“拉滿五星”。擾攘多時的黃埔學區問題，終于塵埃落定，各個項目對應什么學校，是混讀還是純小區生源，均有詳細說明。記者走訪發現，部分具優質教育資源的項目有購房者連夜認籌，有樓盤趁機抬高吹風價，并表示需要全款入場。

樓盤銷售人員

“購房者半夜還在認籌，現在南向戶型需要全款”

在清明節假期的后一天，黃埔富頤華庭的銷售中心現場，卻意外熱鬧。雖然未至于門庭若市，但在工作日來說，源源不斷的來訪，反映了購房者對學位的憧憬。

“半夜12時多我們還在為客戶選房，昨晚10時多招生公告出來，一些業主就馬上行動了。”該樓盤銷售代表向記者表示，特別是93平方米的戶型，確實是這兩天一下子認籌比較多。

4月5日晚上，一條招生公告讓黃埔業主沸騰起來。在黃埔區教育局發布《黃埔區教育局關于2022年義務教育階段新開辦學校、新接收轉制學校招生服務地段范圍的公告》后，黃埔各樓盤的對應學校清晰明了，各業主有喜有憂，而不少有學位需求的購者房，則把“公告”直接當成購房指南。

廣大附中黃埔實驗學校西校區、湖南師范大學附屬黃埔實驗學校、廣東外語外貿大學附屬科學城實驗學校……不少購房者多維度對比，看學校、看生源、看是否一貫制、看學位戶配比……

這一次公布的黃埔名校里，5個9年一貫制，6個純小學。9年一貫制的有富頤華庭，品秀星樾，合生中央城，富力新城和綠地杉禾田，業主子女讀書可以直升。

而富頤華庭由于確定了是廣大附中黃埔實驗學校西校區，且只針對小區生源，并直升本部中學，成為了黃埔所謂的“贏家”。

此前，黃埔懸而未決的學位問題，打擊了不少購房者入市情緒。即使是屬于老黃埔紅盤的富力南馳富頤華庭和萬科城市之光，首推去化表現都未如理想。克而瑞廣佛數據顯示，富頤華庭加推前兩天轉認購去化115套，去化率為47%，不足五成。萬科城市之光在3月18日首推的去化表現也少于40%。

而在學區正式劃分后，項目明顯信心大增。“138平方米的戶型我們只剩下6樓跟8樓了，而且需要全款支付;93平方米就剩下5樓和38樓，要不等下一期加推吧”，富頤華庭銷售向記者展示手機里的銷售群，“現在都沒有太多單位，今天群里同事們一直在報認籌客戶。”

業內專家

“學位對于黃埔影響有限，不存在價格大幅變動的機會”

記者現場所見，富頤華庭銷售中心不乏年輕一族的剛需客戶。“確實今天來的客人，不少是看90多平方米戶型的，很多都重點問了學位。”銷售人員試探地向記者說道，“上一輪我們是約4.9萬元/平方米，但下月開盤的這兩棟預計5.5萬元/平方米，您可以接受嗎?”

學位的加持能否直接支撐項目的價格變動?對此，房地產市場研究專家鄧浩志認為，學位對房價的影響并沒有大家想象中重要。“房價和地產市場行情，都涉及很多方面，包括供求關系、土地價格、拆遷情況、交通、規劃政策、發展人口、產業等等，而學位只是其中一個要素。其次，這次的招生公告，只是對一些細節的明確，大多數都是此前預料之內的，并不是顛覆性的變化。很多項目在宣傳前期已經教育資源對外輸出，提前支撐了房價，所以對黃埔的樓市的格局不會產生很大的影響。”

“從目前來看，無論是普通項目，還是擁有優質教育資源的項目，都不存在價格大幅變動的機會”，鄧浩志指出，黃埔未來市場將比較穩健，并處于‘價格回落價值回歸’的階段。”

特價單位成效有限，黃埔上月網簽量比同期減半

此前，黃埔不少項目的對口學校一直懸而未決，而且今年黃埔有12所小學發出預警，部分學校無法按時開學……令不少購房者未敢下手。

雖然3月往日是小陽春，但根據網易監測陽光家緣數據顯示，2022年3月黃埔區的一手住宅網簽量僅為980套，而去年同期網簽量則為2081套，今年成交量減少超過一半。

屬于老黃埔“雙子星”的富頤華庭和萬科城市之光雖然上月均有加推動作，兩盤累加推超500套單位，但根據廣州中原研究發展部數據顯示，3月兩項目分別網簽187、130宗，成交表現一般。

而這樣的成交量在黃埔來說，已是排在頭排。根據《2022年3月廣州一手住宅網簽宗數TOP10》，富頤華庭排在第二，僅次于網簽191套的番禺越秀·和樾府。

上月的黃埔雖然只是去年減半的成績，但還是少不了促銷的帶動。由于570萬㎡的萬科黃埔新城將帶來不少新供應，很多競爭對手正琢磨著如何更快去化，以價換量。黃埔不少大熱項目上月推出特價單位，從“5字頭”變至“4字頭”。去年上半年吹風價6萬元/平方米的萬科城市之光，下半年約5.6萬元/平方米幾乎要“搶”，而特價單位則4.8萬元/平方米起;富頤華庭此前則是約4.9萬元/平方米的特價，而且不分樓層座向;中鼎君和名城二期珺合府的部分單位，也從5.5萬元/平方米調整至4.8萬元/平方米。科學城板塊的星樾TOD，則推出了4.2萬元/平方米的特價單位。

在鄧浩志看來，黃埔的價格調整，主要是由于“市場、價格都會逐步恢復理性，過分的光環將逐步褪去”。舊改的規劃調整，城市面貌大變已無可能，期望中的各種CBD許多都不存在了。而拆遷大規模減少，也令拆遷戶這群剛需減少，整體需求減少。“萬科黃埔新城巨無霸肯定對周邊有影響，今年黃埔預期還有十幾個舊改項目陸續推出，新增供應持續推出，也會令市場供求關系改變。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，雖然暖風頻頻，但樓市政策底到市場底的轉換非常艱難。“目前需求很弱，疫情加大了中產收入預期悲觀，首付和月供能力都在下降;其次二手房市場比一手弱，導致換房需求難以釋放。”李宇嘉認為，供給端的風險釋放還在繼續，也從源頭沖擊預期。

二手市場

中介促成網簽僅69宗

“買家更傾向于一手房”

“招生公告出來才兩天，二手市場這邊暫時沒什么變化，但整個黃埔3月中介促成的成交才69宗，黃埔經紀人都有好幾千人……”中原地產何志偉向記者表示，從黃埔區來看，二手行情并未回暖，而學位的劃分也未對二手市場引起一絲波瀾。“有些客戶是有錢給首付，但還是不敢買，擔心斷供。”不少二手看房者一直猶豫不決。

“我們有留意到，現在每個月小區都有些房子做抵押，很多業主也是缺錢，而現在能成功出售的二手房源，也是比市價低的。”何志偉進一步說道，周邊一手如科學城的中央城，促銷活動期間3.3萬元/平方米起，時代天韻上月中旬也是約3.5萬元/平方米，周邊二手也是3.5萬-4萬元/平方米，買家肯定比較愿意買一手。

合富研究院高級分析師梁燕明同樣表示，黃埔公布了新學校招生范圍，其招生范圍主要是在售一手新盤，因此，該利好主要還是在一手房市場體現。“據合富大數據顯示，考慮到買二手房還要兼顧放盤樓層、重新裝修等因素，意向在黃埔買房的人士現時還是更傾向于選擇黃埔的一手新盤。目前黃埔二手房市場存在少量降價盤，與樓價高峰期相比降幅約10%，但數量不多，給買家的選擇空間也不大，因此，買家往往也更傾向于選擇在售一手房。”

有業內人士指出，目前銀行加速貸款審核，利率也有所下調，部分銀行甚至首付來源也不會嚴格查看，但依然抵不過客戶的悲觀心態。

不過，廣州中原研究發展部指出，目前二手業主供應明顯較年前積極，中原錄得的新增放盤量較1月增加20%左右，周度新增放盤量重回千套水平以上。加上最近幾年部分開發商出現爆雷事件，客戶對新房市場信心降低，不少客戶將購房目光轉移至二手樓市。買家對后市的預期逐漸從“悲觀”往“積極”方向轉變，目前二手需求已經基本恢復至指導價出臺前的水平。預計4月成交可能在3月的基礎上繼續上調，月度成交預計會在9000套左右，而二手價格將繼續保持平穩狀態。（記者何璐詩）

關鍵詞： 教育資源 連夜認籌 招生范圍 黃埔學區問題